Btw over onderverhuur van een kantoor- of bedrijfsruimte is een lastig onderwerp. Onze klanten stellen daar regelmatig vragen over. In dit artikel gaan we in op een van die vragen.
Je huurt voor je eenmanszaak een bedrijfsruimte. Over die huur betaal je btw. De bedrijfsruimte is eigenlijk iets te groot voor jouw bedrijf en nu kun je een deel van de ruimte verhuren aan een andere ondernemer.
Moet je dat doen of niet? En moet je btw over onderverhuur berekenen?
Hoofdregel: geen btw over onderverhuur
Volgens de hoofdregel is verhuur en dus ook onderverhuur van een bedrijfsruimte vrijgesteld van btw. Dus in principe geen btw over onderverhuur. Maar als de huurder en verhuurder het onderling overeenkomen en als aan de btw-regels voor belaste verhuur wordt voldaan, is (onder) verhuur met btw toegestaan.
De belangrijkste btw voorwaarden voor belaste verhuur zijn:
- De huurder kan de btw voor meer dan 90% als voorbelasting aftrekken.
- De ruimte is economisch zelfstandig te gebruiken (zie hierna).
Met btw belaste verhuur is voordelig, want dan mag je de btw over bijvoorbeeld de aankoop en het onderhoud van de bedrijfsruimte aftrekken als voorbelasting.
Economisch zelfstandig te gebruiken delen van onroerend goed
Bij het bepalen van de zelfstandigheid van onroerend goed geldt dat fysiek gescheiden zaken in beginsel steeds als afzonderlijke zelfstandige zaken in aanmerking worden genomen. Daarnaast moet een gebouw dat horizontaal of verticaal is gesplitst, als even zoveel zelfstandige onroerende zaken wordt beschouwd.
Van economisch zelfstandig te gebruiken is bijvoorbeeld sprake bij een pand van 2 verdiepingen met elk een zelfstandige ingang. Die ingang mag in of buiten het pand liggen. Dit geldt ook voor verdiepingen van een pand die inpandig alleen te bereiken zijn via een gemeenschappelijke toegang of lift.
Gevolgen als btw over onderverhuur niet is toegestaan
Als jouw huurder geen recht heeft op aftrek van btw, mag je geen btw over onderverhuur in rekening brengen. De huur die jij jouw onderverhuurder in rekening brengt is dus vrijgesteld van btw. Het gevolg voor jou is dat je een deel van de gehuurde ruimte niet meer gebruikt voor met btw belaste prestaties. Daardoor mag je een deel van de btw over de huur en over bijkomende kosten (overhead, enz.) niet meer in aftrek brengen als voorbelasting.
En als jij daardoor minder dan 90% van de btw als voorbelasting mag aftrekken, voldoe ook jij niet meer aan de eis dat je de gehele ruimte voor meer dan 90% gebruikt voor belaste prestaties. Dat betekent dat jij met je verhuurder in overleg moet over een ander huurcontract. Twee situaties, de onderverhuurde ruimte is:
- economisch zelfstandig te gebruiken; in dat geval kun je met de verhuurder proberen voor die ruimte een afzonderlijke huurovereenkomst zonder btw af te sluiten.
- geen zelfstandige ruimte en je moet voor de gehele ruimte een van btw vrijgesteld huur gaan betalen.
Omdat de verhuurder dan de btw over aankoop en onderhoud van de ruimte niet meer als voorbelasting in aftrek mag nemen, zal jij waarschijnlijk een huurverhoging krijgen.
Btw over onderverhuur van niet zelfstandige ruimte
Bij het ter beschikking stellen van een ruimte die niet economisch zelfstandig te gebruiken is (zoals genoemd in de vorige paragraaf), is het nog maar de vraag of sprake is van “verhuur “ zoals gedefinieerd voor de btw. Volgens het Europese Hof van Justitie moet onder verhuur worden verstaan:
“het aan een ander verschaffen van de exclusieve ( d.w.z. met uitsluiting van gebruik door derden) bevoegdheid om voor een overeengekomen tijdsduur en tegen een vergoeding een onroerende zaak te gebruiken als ware de ander eigenaar”.
Verder kenmerkt het hof de verhuur als een in de regel betrekkelijk passieve activiteit die enkel verband houdt met het tijdsverloop en vrijwel geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert.
Bij onderverhuur van een niet-zelfstandige ruimte is de exclusieve bevoegdheid om een ruimte te gebruiken in het geding. Je komt dan voor de vraag te staan of nog sprake is van vrijgestelde verhuur. Mogelijk is er sprake van een andere belaste prestatie. En dat is weer voordeliger, want dan kun je alle betaalde btw aftrekken als voorbelasting.
Ook besparen op belastingen?
Wij helpen veel MKB-bedrijven (zzp/vof/BV) niet alleen btw over onderverhuur maar met allerlei vragen over het besparen van belastingen. Wij kennen de regels en passen die toe voor onze klanten. Vaak zijn de belastingvoordelen hoger dan onze scherpe tarieven.
Wil je meer weten over onze dienstverlening? Bel ons of mail ons. Of vul je gegevens in voor een vrijblijvend adviesgesprek en we nemen snel contact met je op.