Verhuur Plus betekent dat een verhuurder meer verhuurt aan zijn huurder dan alleen de kale vloeroppervlakte van onroerend goed. Hierbij valt te denken aan multifunctionele ruimten waarbij naast de ruimte allerlei aanvullende diensten geleverd worden.
Voor een Verhuur Plus situatie geldt een uitzondering op de hoofdregel van btw-vrijstelling voor verhuur van onroerend goed. En dat is interessant, want dan kan de verhuurder de btw op zijn investering en op zijn kosten terug vragen.
De vraag is nu wanneer kan verhuur van ruimte met aanvullende diensten als één algemene met btw-belaste dienst kwalificeren, verder aangeduid als Verhuur Plus. En welke factoren spelen hierbij dan een rol?
Definitie van verhuur
Volgens het Europese Hof van Justitie moet onder verhuur worden verstaan:
“het aan een ander verschaffen van de exclusieve ( d.w.z. met uitsluiting van gebruik door derden) bevoegdheid om voor een overeengekomen tijdsduur en tegen een vergoeding een onroerende zaak te gebruiken als ware de ander eigenaar”.
Bij het ter beschikking stellen van een ruimte die niet economisch zelfstandig te gebruiken is, is het nog maar de vraag of sprake is van “verhuur “ zoals gedefinieerd voor de btw. Immers, de exclusieve bevoegdheid om een ruimte te gebruiken is in het geding.
Verder kenmerkt het hof de verhuur als een in de regel betrekkelijk passieve activiteit die enkel verband houdt met het tijdsverloop en vrijwel geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert.
Verhuur van onroerend goed of Verhuur Plus?
Verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw terwijl aanbieden van een commerciële dienst is belast met 21% btw.
Heeft de huurder ook recht op het gemeenschappelijke gebruik van een ander deel van het gebouw? Bijvoorbeeld de receptie, de lift of de kantine in een kantorencomplex? Dan gaat het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen op in de verhuur van de gehuurde ruimte.
Naast de ruimte worden vaak ook ander voorzieningen aangeboden waarvan men gebruik kan maken. Voorbeelden zijn schoonmaak, bewaking, catering, beamer en geluidsinstallatie. Als uitgangspunt geldt dat nog steeds sprake is van verhuur. Er is bij verhuur dus niet “zomaar” sprake van een met btw belaste dienst
Verhuur Plus in de jurisprudentie
In de jurisprudentie is aangegeven dat zaak gerelateerde handelingen die tot normale werkzaamheden van een verhuurder behoren, van verhuur geen met btw belaste dienst maken. Dit is slechts anders als door de andere handelingen het passieve karakter van de verhuur verloren gaat.
Aan de hand van de aanwezige jurisprudentie kunnen we met zekerheid zeggen dat in de volgende gevallen sprake is van Verhuur Plus:
- verhuur van een geluidsstudio inclusief alle voorzieningen;
- verhuur van een theaterzaal inclusief diverse voorzieningen; en
- de exploitatie van een golfbaan.
De vraag is waar de grens ligt, want genoemde gevallen staan nogal ver af van multifunctionele kantoorruimte.
Verhuur van vergaderruimte
Verhuur van vergaderruimten staat dichter bij de huidige situatie dan het voorbeeld van de golfbaan.
Voor ondernemers die vergaderruimte verhuren, is het in de praktijk vrijwel niet mogelijk om bij kortdurende verhuur bij steeds wisselende huurders na te gaan of deze voldoen aan de voorwaarden voor belaste verhuur. Vanwege deze praktische problemen is het volgende goedgekeurd.
Onder voorwaarden wordt goedgekeurd dat de verhuur vergaderruimte wordt belast met btw zonder dat de verhuurder en de huurder hiervoor hoeven te kiezen. Voorwaarden voor deze goedkeuring zijn:
- de huurder huurt vergaderruimte voor maximaal 1 maand
- de huurder gebruikt de gehuurde ruimte uitsluitend als vergaderruimte
- de verhuurder maakt aan de huurder duidelijk kenbaar dat de verhuur van de ruimte belast plaatsvindt, bijvoorbeeld door een vermelding op de prijslijst of een bepaling in de huurovereenkomst.
Van belang blijkt het kortdurende karakter van de verhuur.
Uitspraak Rechtbank Zeeland-West-Brabant (RBZWB: 2017:4216 van juni 2017)
Belanghebbende stelt zalen tegen vergoeding ter beschikking aan haar gebruikers. Over de vergoeding wordt btw berekend. In dit kader verricht belanghebbende de volgende handelingen waarvoor zij geen afzonderlijke vergoeding aan de gebruikers berekent:
- heet bezoekers welkom en geleidt hen naar de zalen
- verzorgt de schoonmaak van de zalen
- deelt de zalen in naar de wensen van haar gebruikers
- verzorgt de verwarming of koeling en de verlichting van de zalen
- verzorgt het toezicht op en het beheer van de zalen
- geeft gelegenheid om gebruik te maken van internet doordat in het hele gebouw wifi aanwezig is.
De zalen worden zowel langdurig als voor incidenteel gebruik ter beschikking gesteld. Belanghebbende heeft hiervoor twee standaardovereenkomsten, een voor langdurig en een voor kortstondig gebruik. Naar aanleiding van het langdurig gebruik heeft de inspecteur van BD de aftrek van voorbelasting beperkt omdat deze volgens hem gedeeltelijk toerekenbaar is aan de vrijgestelde verhuur van de zalen.
De rechtbank oordeelt dat de dienstverlening van belanghebbende (de ter beschikking stelling van zalen) voor de btw-heffing als één prestatie moet worden beschouwd. Deze dienst is niet aan te merken als de verhuur van onroerend goed, maar als een btw-belaste dienst van eigen aard. Voor een aftrekbeperking is derhalve geen plaats.
Wanneer is er sprake van het aanbieden van Verhuur Plus?
Het is niet mogelijk om met 100% zekerheid te bepalen wanneer er sprake is van een vrijgestelde onroerende verhuur met bijkomende diensten en wanneer er sprake is van met btw belaste Verhuur Plus.
Uit voorgaande zijn echter wel degelijk elementen af te leiden die van belang zijn om van vrijgestelde verhuur een btw belaste dienst te maken:
- Contract met één prijs voor gehele pakket, ook nuts voorzieningen. De prijs moet veel hoger zijn dan de huurprijs van alleen het onroerend goed zodat ook hiermee wordt ondersteund dat aanvullende diensten worden geleverd.
- Kortlopende contracten voor een duidelijk afgebakende periode, bijvoorbeeld een uur, dag of week en bij voorkeur korter dan 1 maand.
- Ingerichte ruimtes (bureau, tafel, stoel, ….) die de klant niet mag veranderen, de klant mag bijvoorbeeld de ruimte niet schilderen.
- Ter beschikking stellen van gelegenheid voor internet, printen en kopiëren.
- Inzet van personeel voor bijvoorbeeld ontvangst, receptie, post, hulp bij gebruik van voorzieningen in de ruimtes, enz.
Ik noem hier niet koffie, thee, water, toiletten, beamer, flipover en scherm omdat die zeer waarschijnlijk tot de “normale” werkzaamheden van de verhuurder gerekend zullen worden die van verhuur geen Verhuur Plus maken.
Bovengenoemde elementen vind je ook in hoge mate terug bij aanbieders van flexibele werkplekken, diensten die met btw zijn belast.
Bij een eventuele discussie met de Belastingdienst over de btw zal het oordeel afhangen van de feiten en omstandigheden. En daarbij is er altijd de mogelijkheid van bezwaar en beroep.
